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L'urgence à suspendre un acte d'urbanisme

Plan de la page
- permis de construire
- refus du permis de construire
- retrait du permis de construire
- sursis à statuer
- actes qui ont pour effet l'interruption d'un chantier
- documents d'urbanisme
- autres types d'actes

L'acte de construire

Permis de construire :

Le juge des référés présume que le voisin justifie de l’urgence car la construction commencée d’un bâtiment présente un caractère difficilement réversible :
- C.E. 27 juillet 2001, commune de Tulles, n°230231
- C.E. 28 décembre 2001, commune de Bézier, n°237137
- C.E. 22 août 2002, M. et Mme X., n°246554
- C.E. 14 mars 2003, association Air Pur Environnement, n°251335
- C.E. 15 juin 2007, M. A..., n°300208

Cette présomption peut être renversée par l'administration défenderesse ou par le bénéficiaire du permis litigieux :
- C.E. 20 avril 2005, ville de Lille, n°278186,278187

Il faut alors argumenter de façon précise et convaincante, sinon le juge ne renverse pas la présomption :
- C.E. avril 2006, commune de Vauvert, n°283137
- C.E. 1° juillet 2010, centre hospitalier de Menton - la Palmosa, n°330702

Il appartient, en effet, au pétitionnaire ou à l’autorité qui a délivré le permis de justifier de circonstances particulières. Mais, ne constituent pas de telles circonstances :

le fait que le chantier ne soit pas ouvert :
- C.E. 5 septembre 2008, commune de Chanaz, n°313867
que la commune n’ait pas encore fait signifier le jugement du juge de l’expropriation fixant le montant des indemnités dues aux propriétaires des terrains d’assiette du projet expropriés :
- C.E. 5 septembre 2008, commune de Chanaz, n°313867
le risque que pourrait encourir la sécurité publique du fait de l'arrêt du chantier (risques qui peuvent être anihilés par des mesures appropriés) :
- C.E. 16 février 2011, copropriété Les bleuets, copropriéét primevère, n°341422

Cette présomption est particulièrement admise pour les PC autorisant l'implantation d'éoliennes, eu égard, non seulement au caractère difficilement réversible de la construction de leurs supports, mais aussi aux caractéristiques particulières d'installation des éoliennes et de leur impact sur l'environnement :
- C.E. 30 mars 2004, société Ploudalmezeau Breiz Avel, n°259001
- C.E. 15 avril 2005, association des citoyens et contribuables de la communauté de communes Saane-et-Vienne (ACSV) et autres, n°273398

Cette présomption ne cède pas devant l'obligation de démantèlement et de remise en état du site à la fin de l’exploitation mise à la charge de l'exploitant par l'article L 553-3 du code de l’environnement :
- C.E. 29 janvier 2008, Société EDF en France et ministre d'Etat, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, n°307870,307876

Mais l’urgence cède devant l’achèvement ou la quasi achèvement des travaux :
- C.E. 26 juin 2002, M.B..., n°240487
- C.E. 7 novembre 2005, Mme T... et autres, n°279077

Elle céde même lorsque le permis de construire a été obtenu par fraude :
- C.E. 29 décembre 2004, M. et Mme D…, n°266415
ou qu'il n'a été délivré que dans le but de faire échec à une décision de justice :
- C.E. 29 décembre 2004, commune de Vidauban, n°266234

Attention Que cette présomption soit renversée ne dispense pas le juge du référé de se livrer à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise ; dans ce cadre le requérant demandeur doit alors faire l'effort d'établir les troubles que leur occasionnerait l'exécution du permis de construire litigieux :
- C.E. 9 février 2011, M. et Mme C..., n°338831

Autorisation de travaux

L'urgence est présumée ; mais cette présomption cède devant la nécessaire sauvegarde de l’immeuble classé :
- C.E. 28 septembre 2011, SCI30 rue de Thionville, n°345699, 347736

Retrait du permis de construire :

L’urgence n’est pas présumée en cas de refus de PC.

Il appartient au requérant de faire état de circonstance particulière justifiant de l'urgence :
- C.E. 30 juillet 2003, ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer, n°255368

L'urgence à suspendre une décision de retrait de permis de construire peut résulter, par exemple :

de la considération que l'exécution immédiate du retrait entraîne un préjudice économique important pour le requérant, combinée à l'absence d'atteinte grave à un intérêt public ou à l'intérêt d'un tiers résulant de "l'exécution de la décision de retrait" alors même que l'exécution des travaux créerait une situation difficilement réversible :
- C.E. 14 octobre 2002 ,sàrl Détroit, n°246583
de la circonstance que les travaux sont en cours et que les logements correspondants sont soit déjà vendus, soit réservés par de futurs acquéreurs, même si le constructeur aurait commis une imprudence en concluant de tels contrats aavnt que son permis soit devenu définitif :
- C.E. 25 octobre 2004, SCI Modicom Immo, n°265642
L'urgence perdure dans ce cas lorsque les travaux ne représentent qu'une partie mineure de l'ensemble des programmes :
- C.E. 23 avril 2003, société Bouygues Immobilier, n°249712
Il y a urgence à statuer sur une demande de suspension d’un retrait de permis de construire lorsque les travaux initialement autorisés avaient pour objet la sécurité de l’immeuble et que le requérant fait état de manière probante de la poursuite et de l’aggravation de la dégradation de cet immeuble :
- C.E 10 décembre 2004, syndicat des copropriétaires du Lac Enchanté, n°269171

Refus de permis de construire

Le juge du référé suspension apprécie l'urgence à suspendre un refus de permis de construire à la date à laquelle il se prononce. Pour apprécier l’urgence à suspendre un tel refus il fait le classique bilan entre les considérations propres à la situation personnelle du pétitionnaire et celles tenant à l’intérêt général :
- C.E. 25 novembre 2002 ministre de l'équipement, n°248423

La situation propre du requérant est appréciée compte tenu de l'incidence immédiate du refus sur la situation concrète de l'intéressé :
- C.E. 15 mars 2004, S.C.I. Vahina, n°260998

Encore que, dans un arrêt un peu antérieur la Haute Assemblée ait reconnu l’urgence à suspendre un refus de permis de construire eu égard à la situation financière du pétitionnaire particulièrement affectée, non par le refus lui-même mais par les errements qui l’avaient précédé, notamment « par les retards successifs apportés à l’instruction de sa demande de permis de construire, d’autant plus qu’il avait entrepris des premiers travaux sur le fondement d’un permis de construire tacite » :
- C.E. 2 février 2004, E.U.R.L. GB, n°257450

La charge de la preuve de l’urgence qui pèse sur le requérant peut être lourde ; ainsi, le simple le fait que le pétitionnaire invoque, sans les établir par des documents comptables ou financiers, des frais importants en vue de la réalisation d’une opération immobilière et que, compte tenu de la nature de cette opération, le retard pris dans sa mise en œuvre rend plus urgente chaque jour l’obtention du permis demandé ne suffit pas à caractériser une situation d’urgence :
- C.E. 23 mars 2005, commune de Castres, n°26656
L’urgence est d’autant moins établie que le pétitionnaire tarde à saisir le juge :
- C.E. 23 mars 2005, commune de Castres, n°26656

Le refus de délivrer un permis de construire de régularisation opposé à un pétitionnaire condamné par une juridiction de l’ordre judiciaire à démolir une construction irrégulièrement réalisée peut satisfaire à la condition de l’urgence dès lors qu’existe un risque de démolition d'office :
- C.E. 5 mars 2006, société La Frênaie, n°285655
- C.E. 7 juillet 2008, M. A…, n°310985

Sursis à statuer

L’urgence s’apprécie compte tenu de l'incidence immédiate du sursis à statuer sur la situation concrète de l'intéressé :

Par exemple parce que le sursis à statuer sur la demande de permis de construire est susceptible, eu égard à sa nature et à la date de son édiction, d’entraîner la levée d’une promesse de vente consentie sous la condition suspensive de la délivrance avant cette date d’une autorisation de construire :
- C.E. 23 janvier 2004, commune de Meyreuil, n° 257779

Transfert de permis de construire

L'exécution de l'arrêté transférant un permis est de nature à préjudicier aux intérêts du premier bénéficiaire car cet arrêté autorise le nouveau titulaire à utiliser les droits attachés aux plans annexés à la demande de permis présentée par le premier bénéficiaire, lequel reste par ailleurs solidairement tenu au paiement de la taxe locale d'équipement ; le juge des référés reconnaît donc l’urgence (au cas d’espèce, des contentieux judiciaires visant à déterminer les droits respectifs des deux sociétés à construire sur le terrain étaient en outre pendant à la date de la décision du juge des référés):
- C.E. 26 février, 2003, société les belles demeures du Cap Ferrat, n° 249264

Décisions qui ont pour effet l’interruption d’un chantier :

Ces décisions peuvent faire l’objet d’un référé suspension. Il en est ainsi, par exemple, de :

La déclaration de caducité d’un permis de construire (R.421-32 code de l’urbanisme.) Le juge pour admettre l’urgence cumule l’appréciation des conséquences économiques de l’interruption du chantier qui en découle pour le constructeur et des risques encourus, le cas échéant, par les bâtiments situés sur et à proximité du terrain concerné :
- C.E. 28 avril 2004, SAIC la Gauloise, n°263806
des arrêtés de mise en demeure de cesser les travaux de construction : l’urgence est admise lorsque les travaux autorisés par des permis de construire sont en cours, alors que plusieurs logements sont réservés par de futurs acquéreurs et qu'un acquéreur a demandé la résolution de la vente de l'un de ces logements :
- C.E. 15 mars 2004, M. Olivier D… et autres, n°259853
un retrait de permis de construire : cf.ci-dessus

Documents d'urbanisme

Le Conseil d'Etat refuse de présumer que l’exécution d’une décision portant approbation d’un document d’urbanisme crée une situation d’urgence. Il appartient donc au requérant de faire état de circonstances propres à justifier qu'il se trouve dans une situation d'urgence.

POS ou PLU

Le propriétaire justifie l’urgence à suspendre la délibération d’un conseil municipal approuvant la révision d’un POS et déclassant ses parcelles la société qui présente les éléments montrant l'ancienneté de ses projets de construction sur la parcelle en cause, acquise à cet effet et pour laquelle elle a obtenu un premier permis de construire contesté, et qui invoque le caractère grave et immédiat de l'atteinte portée à ses intérêts par un changement de classement de la parcelle qui rend impossible le projet de construction :
- C.E. 10 janvier 2003, société civile immobilière Rotanna, n°248458 ; concl.in BJDU, 1/2003, p.19
Le juge peut alors faire la balance entre intérêt privé et l'intérêt public qui s'attache à l'exécution immédiate de la délibération attaquée :
- C.E. 5 novembre 2001, Commune du Cannet-des-Maures, n°234396(mise en conformité d’un POS avec un PIG)
- C.E. 30 mai 2007, commune de Correns, n°298365

Une association de défense de l’environnement ne démontre pas l’urgence à suspendre la délibération approuvant un document d’urbanisme (par ex. un PLU) en invoquant que, compte tenu des autorisations qu’il permet de délivrer, il en résulterait des atteintes graves aux espaces naturels et agricoles ou des menaces sur la sécurité des personnes :
- C.E. 5 novembre 2004, association pour la sauvegarde du patrimoine martiniquais, n°29
Toutefois elle peut convaincre le juge de l’urgence en lui apportant tous éléments de nature à en établir la gravité et l’immédiateté :
- C.E. 11 janvier 2006, association "défense du site caussolois", n°282217

Autres types d'actes

Préemption (exercice du droit de ...)

Cf. la page présentant l'urgence à suspendre une décision de préempter.

Urbanisme commercial

(mentionné ici bien qu'il ne s'agisse point du contentieux de l'urbanisme) : refus d’autorisation d’exploitation d’une grande surface

L’urgence est reconnue alors qu’une grande surface fonctionne illégalement de longue date, le refus d’autorisation rendant les poursuites plus probables et eu égard à leurs conséquences :
- C.E. 1° juillet 2002, sàrl Centre de jardinage Castelli Nice, n°247625.

Refus de raccordement au réseau électrique

Le propriétaire d’un immeuble qui a réalisé des travaux d’aménagement intérieurs en vue de sa location, pour lesquels il supporte les échéances des prêts souscrits à cet effet, justifie de l’urgence à suspendre le refus de raccordement au réseau électrique, ce refus ayant pour effet de l’empêcher de percevoir les revenus locatifs de cet immeuble :
- C.E. 24 février 2011, Mme V…, n°343442